スペシャルなタワーマンション ベイエリア
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この事実の方が驚きに値します。
今年は日本版金融ビッグバン元年として、様々な規制緩和や商品開発が行われる予定です。
4月の外為法改正に始まり、金融持ち株会社制の導入や金融機関に対する早期是正措置の実施、それに銀行が投資信託をはじめとする様々な金融商品を窓口で販売できるようになります。
銀行・証券・保険の各業界とも、一番のターゲットをこの個人金融資産に絞っていますから、本当の意味での金融自由化がある程度浸透すれば、各社が放つ金融商品は、そこそこ売れ始めるでしょう。
銀行は不良債権の重みでバランスシートがボロボロになってはいますが、そうはいってもそれなりの信用力はまだ残っていますから、金融商品の販売では相当にいい成績を残すでしょう。
証券会社も相変わらず信用不安が続くでしょうが、数少ない良質な証券会社では、ラップァヵウントロ座や証券総合口座などの決済機能を持った新商品を武器に、個人顧客の開拓を進めるでしょう。
銀行が倒産すると銀行預金は戻ってこない危険性がありますが、証券の類なら不正に乱用されていない限り手元に一民ってきます（ただし外債、それもアジア通貨のようにマイナーな通貨建ての債券は流動性がないので換金できません）。
大蔵省は2000年度までは預金を全額保護するといっているようですが、それまでに邦銀が次々と潰れていく過程で、意外にも証券口座の安全性が見直されるかもしれません。
あとは、相変わらずの大量の歩兵部隊を使った「大和魂で何としてでも売り抜く」営業スタイルをどこまで合理化できるかです。
保険会社も、近いうちに大型の経営破綻が発覚するでしょうから、体質改善は急務です。
従来のような、生保レディが飴とお菓子とバイオグラフを客に与えて、こうした動きのなかで、不動産業界だけはまったく具体的な戦略を打ち出せずにいます。
本来であれば、金融ビッグバンを追い風にした不動産金融商品構想がそろそろ具体化してもいい頃なのですが、この業界だけはいまだに波に乗り切れていない観があります。
なぜでしょうか。
不動産業界も、バブル最盛期の80年代後半には個人投資家向けの不動産小口化商品が面白いほど売れました。
当時は小口化といっても最低投資金額は一億円でしたから、いかに日本人が不動産投資熱に侵されていたか、そのエネルギーのすごさが思い起こされます。
当時のあのあふれるような投資欲と、「不動産こそ最も有利な資産である」といった熱狂的な信仰心はどこへ消えてしまったのでしょうか。
つきあいと人柄だけで保険契約を取ってくるような営業スタイルはもう通用しません。
保険こそ商品開発力と頭の良さで勝負すべき金融の代表なのです。
この分野もいずれ外資系保険会社の攻勢にあってかなりの自由化を進めざるをえなくなるでしょう。
このように、1200兆円の個人金融資産を狙った金融界の奪い合い競争は一層激化する見込みです。
21世紀への生き残りをかけた壮絶な金融戦争といってもいいでしょう。
私は、不動産投資ビジネスは個人投資家をターゲットにするのではなく、まずは生命保険会社等の機関投資家を対象にして始めるべきだと思っています。
不動産投資に対する自己責任原則が確立されていない個人投資家に、いまから投資の本質を理解させるのは至難の業だからです。
不動産業界も、いたずらに不動産を小口化して個人人気にあやかるよりも、運用先に苦慮している機関投資家のファンドマネージャーに向けて、どんな不動産にどんな投資をするべきなのかといった不動産投資の教育に力を入れるべきです。
まずはプロの投資家の信任を得るのが先決なのです。
機関投資家が大きくて質の高い不動産に投資しない限り、日本に本格的な不動産投資市場ができるはずはありません。
不動産業界はこの点を勘違いしているのではないでしょうか。
不動産投資ビジネスが個人向けにターゲットを絞るのは、それから後の話にするべきです。
そんな悠長なことをいっていては、銀行や証券、生保においしいところを持って行かれてしまうと心配する人もいますが、そんな心配は無用です。
日本人は、それでも不動産が好きなのです。
特にすべての日本人が金融資産ばかりに夢中になって、実物資産の代表である不動産投資を忘れることなど考えられません。
個人投資家は必ず不動産に戻ってきます。
したがって、あとは不動産投資プレーヤーが、しかるべき時期に個人向けのプログラムを提供してあげればいいのです。
個人投資家は、今後ますます元本の安全性と利回りの良さを重視する方向に行くでしょうから、それに見合うスキームさえ受け入れられれば、個人は必ず不動産投資市場に戻ってきます。
金融の自由化に伴って年金運用額の時価評価や郵便貯金の運用状況が公開されれば、その内容を見た国民の不安は明らかに増大するでしょう。
それぐらい運用はうまくいっていないはずです。
個人が自分の資産保全をどう行うのかを、国民的規模で大がかりに議論する時期がいずれやってきます。
そのときこそ不動産をアピールする最大にして最後のチャンスになるでしょう。
なにも不動産神話を消滅させる必要はなく、神話を修正することがベストだと私は思っています。
そして、個人向けの不動産投資市場の行方を占うには、商品ファンドがいい道しるべ役になってくれるでしょう。
商品ファンドも、商品先物などというきわめてイメージの悪かった市場に、商社や銀行が参入することによってマーケットが拡大した典型商品ファンドは、昨年10月に最低販売単位が500万円に引き下げられて以降、個人向けの長期の投資商品として人気化しています。
確かに投資単位の引き下げは、個人向けに売る際にはかなり有効な手段のようです。
昨年3月時点の平均利回りは5％内外と悪くなく、同じ5年物の利付金融債の利率一・4％程度と比べても決して遜色はありません。
問題は利金債や預金と比較した場合の安全性だけです。
商品ファンドとは、投資家から集めた資金を貴金属や穀物などの商品（コモディティー）先物で運用する投資商品です。
投資信託の商品版といってもいいでしょう。
その仕組みはそう複雑なものではありません。
銀行が盛んに続けている貸出債権の証券化や、不動産業界が検討している「不動産ファンド」の方がよっぽど複雑で面倒なスキームです。
商品先物といえば、日本ではかなり悪いイメージがつきまといますが、アメリカでは株式や債権といったペーパーマネーのヘッジ市場として立派に機能していますし、そのステータスも決して低くはありません。
統計上も株や債券市場が暴落したときに反騰することが認められていますから、まさしくいまのアメリカのような投資環境には最適の投資商品の１つといえます。
日本の市場規模は3千億円程度のものですが、TM、S、Sといった都市銀行が販売に乗り出してからは、市場の拡大ペースは加速しています。
現在は4割程度が個人投資家といわれています。
不動産投資ビジネスを志す人は、商品ファンドの動きをよく見ておくべきです。
もちろん商品ファンドが直接不動産に投資することも十分可能です。
金融商品の対極にある実物投資の代表として、先駆する商品ファンドがどれだけ日本人に受け入れられるのかをよく見きわめておきたいところです。
不動産にとってはいい試金石になるでしょう。
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